即便如此，纵观一年来深圳楼市的发展：住宅价格持续上涨，二手楼成交量渐超新房，高品质写字楼租售价格快速攀升，大型商业项目供应增加，工业物业需求持续扩大……深圳房地产市场依然呈现总体上升的态势。

　　房地产开发投资持续扩大，新开工建设规模出现缩减

　　2006年1-11月，深圳市房地产开发投资额持续上涨，完成开发投资400.87亿元，较去年同期增加11.12%，其中住宅开发投资达273.54亿元，同比增长26.73%。在占总额87.76%的投资用于商品房建设的同时，全市商品房竣工面积达到528.58万平米，同比增加30.14%。

　　另一方面，用于土地购置及土地开发的投资分别同比减少了36.51%和75.02%，并且643.36万平米的商品房新开工面积较去年同期亦减少了28.30%，意味着一年后商品房竣工面积将出现缩减从而一定程度的影响商品房市场供应。

　　土地市场政策频出，交易价格屡创新高

　　加强从房地产供应源头土地市场进行调节是2006年房地产调控的一大特点，从中央的国六条、九部委十五条意见、建设部165号文、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，到深圳的98号文、土地“7+1”文件、“十一五”住房建设规划，无一不把土地政策作为房地产调控的重要手段加以深化并从土地供应环节着手调节住房供应的方方面面，包括：以合理的土地出让规划调控未来住房供应量并指导住房建设的空间分布、以出让限户型用地调整住宅供应结构、以配建公共租赁住房的土地出让方式完善住房保障体系等。

　　政策频出的同时，2006年深圳土地交易市场表现依旧活跃，成交价格亦逐步上升。位于龙岗中心城的G01024-0005地块楼面地价达3781元/平米，位于宝安中心区的限户型用地A004-0102楼面地价高达6452元/平米位于奥体新城的限户型地块G01064-0259楼面地价达3247元/平米，均创出所在片区土地交易价格的新高，拉升房地产开发成本的同时也反映出开发企业对深圳房地产市场的信心。

　　住宅

　　新房供应减少，特区外比重继续增加

　　2006年1-11月，深圳商品住宅批准预售面积为599.83万平米，较2005年同期减少10.04%，除特区内罗湖、福区两区减幅较大外，其余四个区新房供应面积与去年同期基本持平。

　　在深圳土地资源限制下，特区内可供建设用地日趋减少，深圳住房建设重心向特区外转移成为必然，而由此带来的住房供应的外移也日趋显著， 2006年1-11月间特区外住宅批准预售面积在全市总供应中所占比重继续由去年同期的57.08%增加至63.14%。

　　值得关注的是，2006年深圳市对存量土地的利用尤其罗湖区多个烂尾项目的重新启动及城中村的改造，都为特区内较成熟区域带来一定量的住房供应，这也将成为未来深圳特区内住房供应的重要来源。

　　调控政策影响成交，住宅市场经历波动，投资型客户逐渐减少

　　2006年5月中旬后密集出台的一系列房地产调控政策对住宅市场产生较大影响，消费者的观望情绪致使商品住宅销售量在7月跌至全年最低，仅为33.37万平米，大量投资客撤出市场；而后，随着对政策的逐渐消化，有自住需求的客户在经历了几个月的观望后于11月开始大批进入市场，该月销售面积迅速增加约30万平米达到80.68万平米。

　　纵观全年，宏观调控对住宅销售市场的影响相对较大，1-11月新房销售面积仅为625.10万平米，较去年同期减少了21.91%；而办公楼一手销售面积则增加了75.78%，一手商业用房成交量也与2005年同期基本持平。

　　新房价格大幅上涨，非普通住宅表现突出

　　2006年深圳房价大幅上涨，1-11月全市商品住宅均价达9081.24元/平方米，较2005年同期上涨30.37%之多。其中，福田区价格增幅达到54.40%，居各区之首；而新房供应量最大的宝安区则在宝安中心区快速建设发展的带动下以48.96%的价格增幅着实地拉动了全市均价的快速上升。

　　此外，2006年对住宅供应结构的调整限制了未来非普通住宅的供应，致使非普通住宅物业的稀缺性显现，从而导致非普通住宅价格的飞速上涨。截止2006年10月，占全市住宅销售总套数11.46%的非普通住宅价格为14312.67元/平方米，同比增幅高达59.58%；占全市住宅销售总套数88.53%的普通商品住宅价格为7307.88元/平方米，同比上涨20.37%。

　　二手楼市发展快速，住宅成交首超新房

　　特区内住宅开发用地的连续五年零供应和新房供应量的逐渐减少加速了深圳二手市场的发展，其分流新房需求的功能也日益强大。2006年1-11月，在新房供应减少的情况下，二手住宅交易面积较2005年同期增长23.95%达到642.04万平米，首次超过一手住宅销售面积，两者交易量的比例达到1.03：1。预计随着二手市场的进一步规范和发展，未来其在房地产市场的比重还将继续提高。

　　此外，新房价格的快速上涨，必然拉动二手楼价的上升；而处于卖方市场的二手住宅交易，业主多要求实收价而将营业税等交易费用转嫁给买方，变相提升了价格。

　　写字楼　写字楼市场集中放量，福田中心区充当主力

　　2006年深圳写字楼市场进入集中放量期， 1-11月全市办公楼竣工面积达到19.49万平方米，较去年同期增加了198.83%。从写字楼入伙情况来看，2006年新入伙的卓越时代广场和地铁大厦为福田中心区增加了约12.5万平米（办公面积）的甲级写字楼供应，至此深圳甲级写字楼总量达到101万平米；此外，华融大厦、金中环商务大厦、免税商务大厦三大高品质写字楼的入伙也为福田中心区供应了约15万平米的办公面积。

　　不仅在写字楼租赁市场上福田中心区成为全市供应的主力，销售市场亦是以福田中心区及其临近的中心西区为主要供应片区，荣超经贸中心、新世界中心、中国经贸大厦、财富大厦等7个位于其中的写字楼项目推出市场销售，2006年成为该片区写字楼推盘最大的一年。

　　市场需求不断扩大，租售价格快速攀升

　　在经济快速发展、市场进一步开放等利好因素的影响下，2006深圳写字楼市场需求也不断扩大，高新技术、物流及金融服务企业成为写字楼市场主流客户。随着跨国企业的大举进入及本地实力企业的快速扩张，深圳写字楼空置面积得到快速消化，目前全市甲级写字楼空置率为14.6%，2006全年市场吸纳量达到13.17万，而企业租赁单位的面积也逐渐趋大。

　　销售市场方面，2006年1-11月全市办公楼销售面积为35.70万平米，较2005年同期增加75.78%。较高的投资回报促成购买增加的同时，也吸引了大量外资：一方面，外企处于对深圳发展及对深圳办公物业增值的信心，改变以往租赁为主的习惯，开始购买办公物业自用；另一方面，人民币升值、市场开放等众多利好，也吸引了更多外资基金关注深圳写字楼市场。

　　租赁需求的扩大，直接拉动了深圳写字楼租金的快速上扬；而新上市产品品质的提高，加之主要供应区福田中心区商务氛围、区域价值的不断提升，也促成了销售价格的快速增长， 2006年1-11月，深圳办公楼均价达到15260元/平米，较去年同期上升31.22%。　　商铺　　大型商业供应增加，只租不售渐成主流

　　2006年，深圳商铺租赁市场中，大型商业项目的供应加大：除蛇口的花园城中心、福田中心区的星河Coco Park、宝安的港隆城购物中心等大型购物广场相继开业外，南山商业文化中心的保利文化广场、天利十八街、海岸城，华侨城片区的益田假日广场，福田中心区的怡景中心城、晶岛国际等大型项目也正加紧建设或进行招商中。与此同时，越来越多大型商业项目的开发商改变过去把项目销售一空的短期牟利的运营策略，更倾向于项目的长期回报，因此近期建设的商业项目大多只租不售，亦或出售其中少量铺位从而尽可能避免业权的过度分散。

　　购买需求略有扩大，大宗投资备受关注

　　2006年，深圳一手商铺销售市场供应减少，1-11月批准预售面积较05年同期减少了32.8%。其中，由于多数中小开发商考虑到自身经营能力有限，开始将其持有的商业物业转营为售，同时大型商业以租代售的情况增多，使得总供应中社区商业及中小型商业项目的比重明显增加。

　　2006年1-11月，一手商铺销售面积较2005年同期减少4.28%，二手商铺则同比增加18.16%；总交易面积达到100.16万平米，较2005年同期的93.21万平米增加了7.46%，销售市场总体需求有所扩大。并且，一、二手商铺销售均价分别以14%、18.16%的增长率低于住宅和写字楼，成为2006年深圳房地产市场表现相对稳定的物业。

　　投资市场方面，深圳总体发展的各项利好在吸引越来越多基金和游资关注深圳房地产市场的同时，统一业权的商业项目也成为关注的目标之一，而年内两宗大型商业项目的成交，包括：平安信托投资购置中信部分优质资产（即中信城市广场）；美国保德信集团购得怡景中心城50%的股份，使得深圳商铺投资市场备受关注。

　　工业　买卖市场交易受限，租赁市场需求扩大，产业发展影响需求主体

　　深圳多数工业物业因产权问题而不能交易，使长期以来买卖交易受限；而部分业主为求长期收益采取只租不售的策略，更加缩减了工业销售市场的供应。在分布方面，由于受土地资源限制，特区内少有工业用地及新工业物业的供应，故目前深圳市工业园区的新增供应主要分布于于特区外。